Supremo revisa deducción de alquiler para extracomunitarios

Un fallo de la Audiencia Nacional que Hacienda no ha sabido digerir

Hace ya más de un año, en julio de 2025, el magistrado Martínez Tristán, ponente en la Audiencia Nacional, dictó sentencia que daba la razón a una contribuyente con residencia fiscal en Estados Unidos. La mujer era propietaria de una vivienda en Barcelona que arrendaba. Hacienda le liquidó el Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR) por un total de 13.411,39 euros entre el cuarto trimestre de 2016 y el año 2018, sumando liquidaciones de 5.073,79 euros, 4.378,40 euros y 3.959,20 euros respectivamente.

La contribuyente no se quedó de brazos cruzados. Reclamó poder deducirse partidas de gasto esenciales: el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI), las tasas de basuras, los intereses de la hipoteca y las cuotas de la comunidad de propietarios. Hacienda dijo que no: si vives fuera de la UE y no tienes un centro de intereses vitales y económicos en España, no puedes deducir gastos. La Audiencia Nacional dijo que sí, y con argumentos que han dejado a muchos asesorores con la boca abierta.

El argumento no fue técnico-fiscal, sino europeo. El tribunal consideró que negar la deducción de gastos a residentes extracomunitarios vulnera el principio de libre circulación de capitales recogido en el artículo 63 del Tratado de Funcionamiento de la Unión Europea (TFUE). O sea: si un ciudadano francés o alemán puede deducir estos gastos al alquilar su piso en Madrid, un ciudadano estadounidense no puede hacerlo, y eso es discriminatorio.

¿Por qué este caso te afecta aunque no tengas un piso en Barcelona?

Aquí es donde el análisis se pone serio para cualquier pymee o sociedad con operativa transfronteriza. Podrías pensar: “Yo no alquilo pisos en Barcelona, soy un SaaS de Madrid o una cadena de hostelería con tres sedes”. Cierto. Pero la lógica jurídica que se está ventilando en el Supremo no es solo para propietarios de vivienda.

El artículo 63 del TFUE protege la libre circulación de capitales. Esto significa que cualquier inversión en España realizada por un residente de un tercer país (Estados Unidos, Reino Unido post-Brexit, China, India, etc.) que tenga una naturaleza pasiva (rentas de capital, como alquileres o dividendos) podría estar sujeta a una revisión similar. Si la ley española trata de forma desfavorable a un inversor extracomunitario frente a uno comunitario en la determinación de la base imponible, esa norma podría ser contraria al Derecho europeo.

Piensa en tu estructura societaria. Si tienes socios inversores extranjeros, si tienes una filial que distribuye dividendos a una matriz en un país fuera de la UE, o si tu propia residencia fiscal está en un tercer país pero tienes activos inmobiliarios en España, este precedente puede cambiar la jugada. No se trata de “hacer trampa”. Se trata de que la norma interna no pueda ser más restrictiva que la obligación europea de no discriminar por origen de capital.

El litigio se originó específicamente por el caso de la contribuyente de Estados Unidos, pero la doctrina que salga del Supremo en 2026 podría tener un efecto dominó. La Abogacía del Estado ha recurrido precisamente porque sabe que, si se pierde, no es solo un caso: es una puerta abierta a reclamaciones masivas de regularización.

El artículo 64.1 del TFUE: la única salida de emergencia para Hacienda

Hacienda no ha recurrido al Supremo por capricho. Lo ha hecho porque tiene una carta bajo el manga: la cláusula standstill del artículo 64.1 del TFUE. Esta cláusula permite a los Estados miembros mantener restricciones a la libre circulación de capitales que ya existían en el momento de la adhesión a la Unión Europea, siempre que no sean restricciones nuevas.

El Supremo tendrá que examinar si la exclusión fiscal a extracomunitarios queda o no justificada bajo esta cláusula. En la práctica, esto significa que el alto tribunal hará un ejercicio de arqueología normativa. ¿La ley española que impide deducir gastos a no residentes comunitarios existía antes de la entrada en vigor de los tratados que establecen la libre circulación de capitales? Si la respuesta es sí, Hacienda podría mantener la norma. Si es no, o si la norma ha evolucionado para ser más restrictiva de lo que era originalmente, la cláusula standstill no sirve de escudo.

Es un debate técnico, sí, pero con consecuencias económicas brutales. Estamos hablando de que la diferencia entre poder deducir o no el IBI, la comunidad y la hipoteca sobre una vivienda alquilada puede suponer el 40-50% de la cuota íntegra del IRNR. En casos de carteras inmobiliarias más grandes o en sociedades con rentas de alquiler significativas, la cifra en juego escala exponencialmente.

13.411,39 € — Total liquidado por Hacienda entre 2016 y 2018 al caso que ahora estudia el Supremo. La diferencia entre deducir o no gastos puede ser la mitad de esa cantidad. Fuente: EL PAÍS

Mitos que debes dejar de creer antes de que toque

Hay un mito que circula en los foros de administradores: “Si Hacienda no te ha reclamado antes, ya no puede hacerlo”. Falso. El plazo de prescripción de las acciones de reclamación de deudas tributarias depende de cuándo se haya producido el acto administrativo. Si la ley cambia y se reconoce un derecho que antes no era deducible, puedes tener derecho a la restitución de lo indebidamente ingresado. La Audiencia Nacional ya ha abierto esa puerta al considerar que la negativa a deducir vulnera el TFUE.

Otro mito: “Esto solo afecta a particulares”. Nada más lejos. Las sociedades no residentes, los fondos de inversión extranjeros, las sociedades patrimoniales con socios fuera de la UE… todos están en el radar. Si tu sociedad tiene un inmueble en España que genera rentas de alquiler y tu residencia fiscal (o la de tus socios principales) está en un país de la UE, estás tranquilo. Si está en un tercero, este caso es tu mapa de ruta.

No esperes a que el Supremo falle. Eso podría tardar años. Mientras tanto, documenta tus gastos. Si has estado presentando declaraciones de no residente sin deducir gastos porque “así lo exige el modelo”, guarda cada justificante: facturas del IBI, recibos de comunidad, extractos bancarios de la hipoteca. Si el fallo es favorable, necesitarás esos documentos para presentar la reclamación.

Lo que debes hacer ahora mismo

Primero, audita tu situación fiscal. ¿Tienes activos inmobiliarios en España? ¿Tienes sociedades con rentas de alquiler? ¿Tu residencia fiscal o la de tus socios principales está fuera de la UE? Si la respuesta es sí a cualquiera de estas preguntas, este caso te toca de cerca.

Segundo, revisa tus declaraciones de los últimos cuatro años (plazo general de prescripción de la obligación tributaria, aunque en casos de fraude o delitos el plazo puede ser mayor, pero no entramos en eso aquí porque no está en los hechos verificados). Si has presentado declaraciones de no residente sin deducir gastos, calcula la diferencia. No para declarar de más, sino para saber cuánto dinero está en juego.

Tercero, no presentes declaraciones rectificatorias ahora mismo. El Supremo aún no ha fallado. Presentar una reclamación sin una doctrina firme es arriesgado. Pero sí prepara la documentación. Un gestor fiscal competente puede modelar escenarios: ¿cuánto pagarías si Hacienda gana? ¿Cuánto reclamarías si el Supremo falla a favor de la contribuyente? Tener esas cifras en la mano te da poder de negociación y te prepara para actuar en 48 horas si el fallo llega.

Cuarto, si tienes socios inversores extranjeros, infórmalos. No como un abogado (no lo somos), sino como un administrador que quiere transparencia. “Hay un caso en el Supremo que podría cambiar las reglas de juego para nuestros activos inmobiliarios en España. Estamos evaluando el impacto.” Es una frase que genera confianza y muestra que estás al tanto de la normativa.

Quinto, mantente al día con otras resoluciones del Supremo que están redefiniendo el paisaje fiscal. Si te interesa cómo el alto tribunal está protegiendo los ahorros de los autónomos frente a los embargos, echa un vistazo a cómo el Supremo protege ahorros autónomos ingresos inembargables. O si quieres entender cómo el Supremo está frenando la derivación de responsabilidad a administradores cuando Hacienda persigue a la sociedad, analiza este Supremo frena derivación responsabilidad administradores Hacienda. El hilo conductor es claro: el Supremo está empezando a equilibrar la balanza entre la agresividad de la Administración y los derechos de los contribuyentes.

Preguntas frecuentes

¿El Supremo ya ha fallado sobre este caso?

No. El Tribunal Supremo admitió a trámite el recurso mediante auto del 15 de julio de 2026, pero aún no ha dictado sentencia. El examen está en curso y centrado en si la cláusula standstill del artículo 64.1 del TFUE justifica la exclusión fiscal.

¿Esto aplica solo a propietarios de vivienda o también a empresas?

El caso origen es de una contribuyente particular (propietaria de vivienda en Barcelona), pero el argumento jurídico (artículo 63 TFUE, libre circulación de capitales) es de aplicación general. Cualquier residente extracomunitario con rentas de capital en España, incluidas sociedades, podría verse afectado si la doctrina se extiende.

¿Puedo reclamar ahora mismo los gastos no deducidos de años anteriores?

No es recomendable presentar una reclamación retroactiva sin una doctrina firme. El Supremo aún no ha fallado. Lo que sí puedes hacer es documentar todos los gastos de los últimos cuatro años y modelar el impacto económico. Si el fallo es favorable, estarás preparado para actuar inmediatamente.

¿Qué pasa si soy residente en un país de la UE pero tengo activos en España?

Si tu residencia fiscal está en un Estado miembro de la UE, este caso no te afecta directamente. La discusión es sobre el trato diferenciado entre residentes de la UE y residentes de terceros países. Si estás en la UE, ya tienes derecho a deducir gastos según la normativa española vigente.

¿Datali Group gestiona declaraciones de no residente para extracomunitarios?

Sí. Trabajamos con sociedades y particulares con operativa compleja, incluyendo residentes fiscales en terceros países con activos en España. Nuestros economistas colegiados revisan y firman cada declaración, y nuestros agentes de IA optimizan el procesamiento de documentación repetitiva.

El Supremo no va a fallar por simpatía

No esperes un fallo basado en la justicia poética o en que “la contribuyente es buena”. El Supremo va a fallar basándose en una interpretación técnica del artículo 64.1 del TFUE y en la historia de la normativa española. Puede que Hacienda gane. Puede que pierda. No lo sabemos. Y eso es lo que hace que este caso sea relevante.

Lo que sí sabemos es que, pase lo que pase, la interpretación de la ley fiscal para extracomunitarios en España va a cambiar. O se mantendrá la exclusión, pero con una base jurídica más sólida, o se abrirá la puerta a la deducción de gastos. En cualquier escenario, los administradores y responsables financieros que tengan activos en España y residencia fiscal fuera de la UE necesitan estar preparados.

No es el momento de adivinar. Es el momento de documentar, modelar y asesorarse. Tu equipo financiero no puede permitirse una sorpresa en la próxima campaña de revisión. Y si tienes dudas sobre cómo estructurar tu operativa para minimizar el impacto de un fallo en contra, o para maximizar las oportunidades si el fallo es favorable, es hora de hablar con alguien que sepa lo que está haciendo.